Cette page à pour but de vous présenter toutes les formes d’immobilier.
En effet, il est possible d’acheter de l’immobilier physique (un maison ou un appartement) mais également de la “pierre-papier”
La “pierre-papier” c’est quoi ?
Pierre-papier est un terme générique qui sert à désigner toutes les formes de placement financier ayant l’immobilier pour support. Initialement, le terme a été utilisé principalement dans les articles de presse consacrés aux SCPI. (Source Wikipedia)
La notion de “pierre-papier” est importante car elle permet à mon sens une diversification intéressante et donne accès à l’immobilier à des montants plus modestes.
Les différentes solutions d’investissements
L’immobilier direct :
C’est l’achat d’un bien en direct (seul, en indivision ou à plusieurs via uns SCI : société civile immobilière).
L’avantage c’est le financement via un prêt, ce qui n’est que rarement possible dans la “pierre-papier”.
Les inconvénients sont la liquidité du marché (faible), les frais d’entrée sur le marché (agent et notaire) ainsi que sa gestion en direct (sauf si vous passez par une agence).
En terme de risque, vous concentrez vos investissement sur un seul bien, en cas de problème c’est 100% de l’investissement qui ne produit plus de loyer, en cas de baisse de prix du secteur, c’est 100% de votre bien qui subit la baisse.
Bien entendu, vous pouvez répéter l’opération et diversifié les lieux, mais vous n’aurez jamais 100, 1000 ou 10000 biens comme les sociétés de gestion.
Avantages : On est maître à bord. Il est possible de sélectionner des biens avec des rendements importants ou des biens à retaper en fonction de sa stratégie.
Inconvénients : Frais d’achats, illiquide et problème de diversification sauf à poséder une quantité de bien importante. Pas accès à certains domaines réservés aux pros (l’investisseur particulier achète principalement du résidentiel et n’aura pas accès aux programmes de bureaux, commerces, centres logistiques).
La Pierre-Papier :
Les SCPI
Société Civile de Placement Immobilier, elle a pour but d’investir et gérer les sommes de plusieurs centaines d’investisseurs en échange d’une rémunération.
Il s’agit en fait de société de gestion, qui vont acéqurir, rénover, entretenir et valoriser un patrimoine immobilier dans le but de générer un rendement pour les investisseurs.
Sa rémunération est principalement basé sur deux élements : la souscription (quand vous achetez des parts) et la perception de loyer (elle conserve une partie des loyers perçus en échange de sa gestion).
L’idée : investir dans l’immobilier sans se soucier de la gestion quotidienne tout en ayant une diversifaction importante en terme de biens et de lieux.
Il y a deux types de SCPI : les SCPI de rendement et les SCPI de défiscalisation.
La vocation de la SCPI de rendement est de fournir un rendement important (environ 4,5%-5,5%) en investissant les fonds collectés en suivant un modèle précis (certaines investissent dans les bureaux, d’autres dans les fonds de commerces, ou encore des entrepots logisitques, etc…)
La SCPI de défiscalisation va principalement faire du résidentiel avec travaux de rénovation en suivant les principes d’une loi (DeRobien, Malraux, Pinel, etc..). Son rendement sera faible mais elle permettra de réduire son imposition en fonction de la loi suivie. Elle va donc acheter, rénover, louer au bout de 2 ans environ les biens, puis revendre et dissoudre la société. Attention, la time-line est longue, au minimum 8 ans mais comptez généralement au moins 10ans pour retrouver votre capital.
Avantages : On ne s’occupe de rien, on achète des parts et on perçoit généralement trimestriellement des dividendes.
Inconvénients : Frais de souscription (souvent 10% soit plus de 2 ans de rendement) & rendement moyen & Illiquide (pas toujours facile de revendre ses parts sans une forte décote. d’ailleurs, les SCPI publient leur valeur de retrait).
Les SIIC
Les SIIC (Sociétés d’investissement immobilier cotées) ou encore foncière cotées sont des sociétés cotées en Bourse dont l’objectif est la distribution de dividendes grâce à la gestion et à la valorisation d’un patrimoine immobilier.
Un peu comme les SCPI sauf que les transaction sur les parts se font en bourse.
Vous pouvez acheter et vendre les titres en “un clic de souris” via votre broker (bourso, binck, ing, bourse direct, etc..). Vous évitez ainsi les fameux frais de souscription qui peuvent monter à 10%
Par contre, la volatilité est plus importante car les titres sont cotés, la valorisation se fait en fonction du marché.
Quelques exemples de SIIC Française :
- Unibail-Rodamco : le premier groupe coté de l’immobilier commercial en Europe
- Klépierre, spécialisé également dans les centres commerciaux
- Genica : Bureaux en Ile de France et Paris principalement
- Icade : fialiale de la CDC, elle intervient dans différents secteurs, bureaux, parcs d’affaires, centres commerciaux, logement, santé et équipements publics
- La liste est longue, il en existe dans tous les pays
Avantages : Achat en un clic avec peu de frais & profondeur de marché & gestion par des tiers, on ne s’occupe de rien. Dividendes principalement trimestrielles ou semestrielles.
Inconvénients : Soumis aux aléas du marché & s’endettent pour acheter, donc soumis à la variation des taux directeurs ce qui peut présenter un risque et peser sur leur rentabilité.
Les REITs
La version Américaine des SIIC (Real Estate Investment Trusts).
La particularité est simple, elles doivent distribuer au moins 90% de leurs profits pour ne pas payer d’impôts sur les bénéfices (aux USA, sachant qu’au Canada c’est 100%).
Cette particularité oligent les REITs à faire des emprunt (soumis aux aléas de taux) ou à augmenter leur capital pour investir.
Ainsi, les sociétés sont généralements très endettées avec un patrimoine immobilier en contre-partie.
Avantages : Achat en un clic avec peu de frais & profondeur de marché & gestion par des tiers, on ne s’occupe de rien. Hyper liquide car marché US ou Canadien.
Il est possible de trouver des REITs à dividendes mensuelles. Le choix est énorme car il est possible d’investir dans tous les secteurs immobilier (santé, data-center, bureaux, commerces, residentiel, terrain de camping, prisons (oui…), résidences étudiantes, etc..).
Inconvénients : Soumis aux aléas du marché & s’endettent pour acheter, donc soumis à la variation des taux directeurs ce qui peut présenter un risque et peser sur leur rentabilité. Risque de frais de management élevés (idem pour les transactions) qui peuvent peser sur la renta. Achat nécéssairement en USD ou CAD (cela pourrait être un avantage, tout dépend le taux de change au moment de l’achat).
Disclaimer :
VOUS ETES RESPONSABLE DE VOS ACTIONS – AUCUN CONSEIL DE MA PART !
Comme d’habitude, mon analyse et mes posts ne sont pas des conseils d’achats ou de ventes ou encore de prise de position. Il s’agit de constat, d’analyse et de réflexion. Vous devez utiliser votre libre arbitre pour investir ou trader. Je rappelle ce que j’ai publié dans le « disclaimer » :
Aucune recommandation de prise de position ne sera faite, aucune incitation à investir ou ouvrir un compte. Cela est du ressort de votre libre arbitre. Bien entendu, je me réserve le droit de prendre des positions à la hausse ou à la baisse sur les instruments financiers traitées ici, que ce soit personnellement ou au travers de sociétés que je gère ou serais amener à gérer dans le futur.
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